領展

為了支持文文既努力，也為了自己專注多點在財務分析及增進文字表達，從今天開始，持續寫一些分析公司的博文。（請不要笑我扮專家，我也是希望透過寫博文，一步一步成長）

這次想討論的是領展(823)：
領展是房地產信托基金，每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入90%的金額作為股息。領展收入包括租金收入及售賣資物業。截至2018年9月30日領展物業包括商場、辦公室及停車場，收入香港佔91.8%，中國佔8.2%。
領展商場大多落在民生地段，加上領展一直翻新舊商場，所以出租率一直保持好高的水平，由於領展業務簡單，我地可以靠肉眼多些去觀察，出租率如何？人流如何？商戶多人幫襯嗎？結業率高嗎？

由於領展旗下全部都是房地產，一個投資物業如何釐定這個物業的價值，會用上資本化率（Capitalization Rates）。即這個物業一年收取多少租金，除以這個資本化率，領展在這次中期業績香港商場用上3.98%。

可以視為一個回報率，即這個商場租金回報係3.98%。

除了資本化率外，另一個重要的是DPU (Dividend Per Unit)，每股分派比率，領展業務出色，每次公佈的DPU比之前的高，換句話說，每新一次的股息比上次高。隨著領展旺角新廣場ＴＯＰ及海濱匯啟用，相信租金收入會提升，DPU可以保持上升。

估值方面，領展最新拆售的物業比估值高32.1%，這個我視為支持這個資本化率沒有水份。

說了一些好話，領展的確係好優質，但是否完全無風險？現在加周期，如果無風險回報上升，相對地資本化率也會上升，因為資本化率就是租金回報。若資本化率上升，而租金不變，物業價值就會下降，自然領展的資產總值也是下降。

其次香港失業率也達2.8%，可能已經到達低無可低的情況，如果失業率上升，是否租金能支持下去呢？

我自己對領展非常有信心，倉位有45%是領展，而估值計算這裡不說明了，因為希望這篇為帶出：
1) 投資並不複雜，可找些業務簡單的公司，最重要是自己了解。
2) 謢城河，領展同置富可謂壟斷民生商場。

3) 了解公司業務，自己要有感覺，好似領展咁可以容易觀察的，非常重要。
4) 找對小股東權益有利的公司。